Prodaja kmetijskih zemljišč. prodaja vzorčne pogodbe

Zemljišča, primerna za pridelavo hrane, ki se zahteva v smislu kulture, se šteje, strateške cilje v vseh državah. V Rusiji, ki je, čeprav šteje kot večji del svojega ozemlja "cone tveganih kmetijstva", ki je primeren za kmetijskih zemljišč v izobilju, in kakor koli koristen vir, so pod nadzorom države.

Zemljišče za kmetijstvo kot predmet posla

V času perestrojke, ko je bilo skoraj popolno spremembo pravnega okvira v državi, je država izgubila svoj status kot edini lastnik zemljišča. Sprejeto 1991/04/25, Land Kodeks RSFSR in spremembe ustave iz leta 1978 posameznikov, da lastnik neomejeno število mest za različne potrebe. Tako je bila ustanovljena moratorij na prodajo kmetijskih zemljišč za obdobje 10 let, v primeru njegovega prostega sprejem, in 5 let od datuma nakupa za plačilo.

Vendar pa je s sprejetjem leta 1993 ustave vseh omejitev so bile odpravljene, in mesta so postali polnopravni udeleženci v civilni promet.

Land Kodeks Ruske federacije (RF LC) v členu 11.1 določa področja, kot del zemeljske površine, so meje, ki je določeno in registrirana v posebnem zakonu. Prav tako so nepremični, deljive, ki niso potrošni, prenosljive stvari, ki imajo posebno funkcijo v obliki pravnega statusa (kategorije), ki je določen glede na namen zemljišč.

Med tistimi, ki so navedeni v zakonu kategorij zemljišč , ki se uporabljajo za potrebe kmetijske proizvodnje, so na prvem mestu, zaradi njihovega posebnega pomena za državo. V delu 1 člena 77 LC RF Ti vključujejo naslednje elemente:

• Področja, ki se nahajajo izven naselij, ki so namenjene za kmetijsko dejavnost - (. Kmetij, shranjevanje semen in tako naprej) sajenje pridelkov, živine, sena, kakor tudi za namestitev ustreznih objektov.
• Področja, na katerih lahko sodelujejo v kmetijstvu, ampak tudi v drugih kategorijah - naselje zemljišč in ne-gozdnih zemljišč gozdnih sklada.

Vse postavke, opisane v svoji sestavi heterogeni, in so namenjeni za prodajo naslednjega svoje vrste lahko vključujejo:

Deli kmetijskih zemljišč

Kmetijska zemljišča področja, ki imajo prednost pri uporabi za kmetijsko proizvodnjo	Nekmetijska zemljišča področja s predmeti "pomožni"
Njive (območje za sajenje pridelkov)	notranje ceste
Trajne nasad hrane rastline (sadovnjaki, vinogradi, itd).	Gozdne rastline za zaščito pred škodljivimi učinki dela (požar, vroče veter in tako naprej.)
Vloge - zemlja, prej uporabljali kot zorani njivi, vendar še ne v mirovanju, da si opomore plodnih lastnosti	Zemljišče za stalne ali sezonske stavb in drugih objektov in naprav, ki so namenjene za skladiščenje in predelavo kmetijskih proizvodov
sena	Vodni objekti - naravni ali sintetični zaprti rezervoarji (voda, voda cut kariera)
	Komunikacije, vključno z obnavljanjem

Ne glede na sestavo in deleži zemljišč, bo njihova prodaja veljajo posebna pravila, določena RF Land Kodeks in Zvezni zakon № 101-FZ (v nadaljevanju - Zakon o prometu). Vendar pa obstaja nekaj lastnosti za prodajo in nakup kmetijskih zemljišč s pomembno vključevanje pomožnega zemljišč. Še posebej, njihovo sestavo, je treba vključiti pogoje nastanka in nadaljnjo uporabo v besedilu pogodbe.

Omejitve pri prodaji zemljišč

Civilna obtočne območja se izvaja ob upoštevanju omejitev, ki jih nalaga civilnih, Land zakonika in drugih zakonov. Pod jim razumeti pogoje, prepoved, ki omejujejo lastnika v času odtujitve premoženja (služnosti, hipoteke, upravljanje zaupanje, najem, itd).

V skladu s pravili zakona o prometu, nakupu in prodaji kmetijskih zemljišč ima naslednje omejitve:

1. Veliko jih ne prenese v last tujcev (posameznikom ali podjetjem), osebe brez državljanstva, kot tudi ruskih podjetij, če je njihov pooblaščeni kapitalski delež tujega lastništva za več kot 50%.
2. Območja, ki jih ni mogoče prodati z naknadno spremembo kategorije (destinacijo). V tem primeru, ko je transakcija lahko spremeni dovoljeno rabo tal. Na primer, lahko površine za košnjo, ki se pretvori v pašnike.
3. V skladu s členom 4 hrbta, ki je v lasti ene osebe (osebe ali podjetja), je mogoče opredeliti le območje - od 10 do 100% celotnega števila območij v mejah občin. Bolj specifične omejitve določiti regionalne predpise.

Predkupne pravice za nakup zemljišč

8. člen zakona določa glavno oviro za prost pretok zemljišč - prednostne regije za nakup zemljišč, ko je prodaja. Glede na strateški pomen prostora in hrane, omejitev posebnega reda odtujenosti, precej razumno.

Bistvo prednostne pravice je, da je prodajalec z namenom, da se sklene v prihodnje pogodbe o prodaji mestu, je dolžan v pisni obliki posredovati naslednje podatke:

• vrednost zemljišč in življenjskih naselij med strankami (ne več kot 90 dni);
• površina objekta in q hektar. metrov;
• Kraj (naslov) del katastrske podatkov o registraciji;
• katastrska (pogojno) število zemlje;
• Informacije o prodajalcu, vključno s kontaktnimi podatki.

Obvestilo ni potrebno vnesti podatke o stranki. Zakon zahteva zapis o odtujitvi svojem soglasju. Tudi ta dokument ne vsebuje kakršnihkoli obveznosti za prodajo.

Obvestilo se posreduje urad ali organ, ki je poslal pismo s seznamom prilog. V naslednjih ustreznih pojasnilih in dokumentov bo glavni dokaz v sodnih sporih o veljavnosti prodajne pogodbe.

Če izvršilni organ (oddelek, ministrstvo, oddelek) regija noče kupiti, prodajalec z ustreznim obvestilom, prodaja zemljišč kmetijskih zemljišč je treba ugotoviti, za 1 leto. Vendar lahko odločitev o nakupu zemljišč pozitivno. V tem primeru začne delovati članek regionalne zakone, ki predvidevajo posebne postopke za obvestilo prodajalcu (obvestilo, naročilo ali predpis) in registracijo kasnejše prodajni pogodbi.

Na primer, v regiji Moskvi prodaja kmetijskih zemljišč na podlagi 3. odstavka 10. člena števila zakona 75/2004, OZ od 12.06.2004 mesta, ki se izvede v 60 dneh po sprejetju občinskega organa o pridobitvi zemljišča.

Poleg pravic iz regije ali občine, ruska zakonodaja daje prednost in drugi:

1. Najemnik pod točko 8 člena 22 Land zakonika Ruske federacije ima pravico za nakup najetega zemljišča od državnega lastništva zemljišč pred vsemi drugimi zainteresiranimi osebami.
2. Ko lastnik stečaj - ima lastnik sosednjih zemljišč pravico do prednostnega nakupa svojega premoženja - Organizacija za kmetijstvo.

Skladnost z ugodnejšimi pogoji za nakup potrebnih. V primeru kršitve, nakup in prodaja kmetijskih zemljišč ne more potekati ali ovreči na sodišču.

Ponudba za prodajo zemljišč: vzorec

Norme članki № 101-FZ razvit na regionalni ravni, z izdajo ločenih zakonov. Na primer, prodaja kmetijskih zemljišč v Ivanovo, ki jih zakon ureja № 31-OZ od 8. maja 2008 "Na zadnji strani zemljišč v regiji Ivanovo." V drugih regijah so razmere na odtujitve teh predmetov, vključenih v splošne zakone kot posebno poglavje ali oddelku.

Enako velja v zvezi z obvestilom o prihodnji prodaji mestu. V večini regij, so vabljeni, da pošljejo pismo, v prosti obliki, jo navede vse potrebne informacije. Toda v nekaterih regijah v obliki, ki jo je izvršilni organ odobril. Na primer, v obvestilu o Nižni Novgorod regiji morajo biti v skladu s Prilogo № 1 k sklepu vlade № 453-r dne 13. marec 2012

Poti do posla za pridobivanje del

Pogodba, kot pravno dejstvo, se pojavi kot posledica postopkov sklenitve med neodvisnimi strankami (kupec in prodajalec), ki je, da bi dosegli dogovor o vseh pogojih. Vendar pa je treba skleniti sporazum, in za naslednjih pogojev:

1. Oblikovanje zemljišč.

Prodaja kmetijskih zemljišč se lahko izvede le v zvezi z nekaterimi posameznih območij, kar pomeni, da skozi proces anketiranja (vzpostavitev in konsolidacijo meja na terenu) in katastrsko registracijo v skladu z zveznim zakonom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obvestilo o izvršilne oblasti v regiji in / ali območja željo, da bi prodal zemljišče, na konkretnih pogojev in pridobitev od njih ustrezno odziva.

3. Pridobitev soglasja tretje stranke za prodajo, v pisni obliki. Trenutne zakoni določajo za naslednje vrste njimi:

• Soglasje zakonca lastnika za prodajo (odstavek 3 člena 35 Družinskega zakonika).
• Soglasje za začasnega upravitelja, upniškega odbora ali osebe, ki zagotavlja finančno varnost (členi 64, 82 in 101 zveznega zakona № 127-FZ od 26.10.2002 "o insolventnosti").
• Soglasje lastnika (posamezne kmetije, kmetijska) sosednjih območjih, če je ista stran je prodajalec v stanju stečaja v fazi stečajnega postopka.

Zgornji seznam pogojev je odprt, saj je treba za nekatere ukrepe za sklenitev prodajne pogodbe, je odvisna od številnih dejavnikov, vključno s samim mestu, njeno lokacijo, imetnika pravice, na način izključevanja.

Na primer, je potrebno pri ponovnem prodaja brez inšpekcijskega dela, kot je predmet javnega naročila , ki jih je že dal na ustrezno vodenje računovodstva. Obveščanje organov o nameri za prodajo je potrebno le, če je prodajalec fizična oseba.

bistveni pogoji

Določbe 432. člena civilnega zakonika (civilnega zakonika), je določeno, da mora pred dejansko sklenitvijo posla in prenosa premoženja in denarja stranki strinjata, pod naslednjimi pogoji:

1. Predmet javnega naročila - popoln opis zemljišča, da se loči od drugih. Praksa je razvil nabor podatkov, ki morajo biti določene v pogodbi:

• katastrsko številko;
• Naslov (lokacija);
• Območje hektar ali kvadratni. metrov;
• kategorijo in dovoljena uporaba.

2. Cena razlaščenega zemljišča - material izraz obveznosti plača prodajalcu v skladu z njihovimi pogoji iz pogodbe o prodaji. To se lahko določi kot za celotno območje kot celoto, in na enoto površine. Stranke lahko prosto izberete velikost ceno, vendar je samovoljno ne more spremeniti.

V odsotnosti teh pogojev pogodbenega prodajnega prostora ne bo podpisana, vendar je zelo razpolaganje njegovega premoženja na drugo osebo le ne bo zgodilo.

Pravice in obveznosti prodajalca v zemljišče

Zemljišče za prodajo kmetijskih zemljišč ne pomeni le opredelitev predmeta in ceno, ampak tudi popolno ureditev dejanja strank (prodajalca in kupca) o prenosu, sprejemanju in izplačilo premoženja, kot tudi naknadno dokument o registraciji v Rosreestra je.

Pravice in obveznosti lastnika je opredeljen v veljavni zakonodaji Ruske federacije, in so naslednji:

1. dolžnosti in pravice prodajalca.

1.1. Zagotavljanje vse razpoložljive informacije o bremena (omejitve) del, kakovost in možnosti za njihovo namembnost. Te informacije:

• za dovoljenje za opravljanje posebne vrste kmetijstva (vinogradi, naprave, oblikovanje objektov, itd);
• prisotnost sosednjih postaj, ki nimajo nikakršnega vpliva na pridobljene dela;
• kvalitativne lastnosti zemlje, ki vplivajo na uporabo in stroške;
• druge podatke, ki bi lahko na kakršen koli način spremeniti odločitev kupca za nakup.

Pravice do zemljišč se lahko omeji na vzpostavitev na regionalni ravni, je treba posebne zahteve za uporabo in način upravljanja in povezana z varstvom živali in rastlin svetov, ohranjanje tal, habitat redkih vrst živali in ptic, naravno migracijskih poti in tako naprej.

Lastniki zemljišč ne sme vedeti o vseh omejitev, vendar pa morajo navesti v pogodbi, so tisti, ki so znani.

1.2. Prenos zemljišča.

Na podlagi te določbe se nanaša na ukrepe prodajalca na dejanske in pravne okoliščine v času uvedbe kupca lastništva zemljišč. In ni pomenila dobesedni pomen "nagrado" in ki je vdelan v besedi je zakon.

V skladu z odstavkom 1 člena 224 civilnega zakonika, je vsaka točka šteje, da je treba oddati po neposredni sprejem v lasti kupca. Slednje se lahko izrazi kot del premoženja sproščanja prodajalca ali prenehanja kmetovanja.

Obveznost prenosa je narejena v obliki posebnega dokumenta - akta o prenosu in sprejemu med pogodbenima strankama podpisan in šele nato se štejejo za izpolnjene.

2. temeljna pravica prodajalca je sposobnost, da zahtevajo pravočasno plačilo zemljišča pod pogoji iz pogodbe o prodaji. Če je premoženje odtujeno izvršilno oblast, je lahko:

• spremljanje varnosti in uporabo spletnega mesta;
• zahtevajo predvideno uporabo premoženja, kot tudi izpolnjevanje drugih obveznosti, o uporabi ozemlja.

Pravice in obveznosti kupca za zemljišče

Določbe o ukrepih in zmožnosti kupca, kot pravilo, so podobni pri prodajalcu. Še več, ta ne sme biti sposoben opravljati svoje naloge brez ustreznih ukrepov za kupca. Na splošno jih lahko razdelimo v 2 skupini:

1. Temeljne obveznosti.

1.1. Denarna vrednost zemljišča v znesku, pogoji in postopek, uveden s prodajno pogodbo. Kot pravilo, ima to za posledico prenos sredstev na račun v redu celotnega plačila.

1.2. Ukrepi, namenjeni sprejetju zemljišč v dejanski lasti zemljišča in izdelavo dejanje sprejemanja in posredovanja.

Število dodatnih pristojnosti, dodeljenih na kupca, je precej velik in ponavadi vključuje dogovor za plačilo davka na zemljišče ne od dneva spremembe lastnika zemljišč v evidenco davčnega organa, in od dneva sklenitve prodajne pogodbe oziroma do začetka dejanske uporabe objekta. To je, kot pravilo, dolžni izvesti in plačati za registracijo prenosa pravic do zemljišč v ruskih register organov.

Če je predmet prodaje s strani lastnika deluje kot organ, lahko druge pristojnosti prenese na kupca, vključno z:

• vzdrževanje programske opreme in izboljšanje sosednje ozemlje, in dovozne ceste;
• Pogoji in postopek za razvoj zasaditve območja;
• zagotavljanje prostega dostopa predstavnikov državnih organov na področju za namene kmetije preverjanja;
• ohranjanje raziskovanja, raziskovanja označevalcev;
• določen nabor in čas aktivnosti za zaščito in izboljšanje stanja zemljišč.

2. Pravica Kupec Glavna stvar, ki izpolnjuje prodajalčeve obveznosti in zahtevati pravočasno prenos zemljišče z nemoteno izvajanje svojih pristojnosti lastnika:

• gradnja stavb in objektov za kmetijske namene;
• uporabljati za svoje namene javnega mineralov, podtalnico in zaprte vodnih teles;
• namakanje, izsuševanje, melioracije, ribniki naprave (ribniki in zaliti kamnolomov).

Naročila pridobivanje zemljišč niso zavezujoči in se oblikujejo v skladu s splošnimi pravili o prodaji nepremičnin. Ampak to ni prepovedano uporabiti že obstoječe instrumente, oblik pogodb. Na primer, je bil sklep RF Roskomzema 1-16 / 770 od 06.02.1993 odobrila pogodbo vzorec za prodajo kmetijskih zemljišč. Trenutno je ta dokument ničen, lahko pa služi kot referenca za transakcije, o odtujitvi zemljišč.

Neveljavne določbe prodajne pogodbe

Odstavek 2 člena 37 RF Land Kodeks navaja pogoje, pod katerimi se bo neveljaven, prodaja kmetijskih zemljišč:

1. Pravica prodajalca ali katero koli drugo osebo, da odkupi premoženja nazaj na voljo, ali pa pod nobenim pogojem. Prisotnost takšne določbe je v nasprotju s samim bistvom premoženja.
2. nove omejitve lastnik (prevzemnik) na možnost nadaljnjih naročil pridobljenega premoženja. Na primer, prepoved hipoteke, sajenje nekaterih pridelkov, najem in tako naprej.
3. Prodajalec osvoboditev zemlje od odgovornosti, ko zahtevek in zahtevek za zemljišča s strani tretjih oseb ali javnih organov. dolžnost povrniti kupcu škodo ali umik ovir za uporabo zemljišč, ki v skladu s členom 461 civilnega zakonika.
4. Opis ukrepov prihodnjega lastnika, na kakršen koli način povezana s spremembo kategorije zemljišča ali jo uporabi za druge namene, torej ne za kmetijstvo.

Vzpostavitev teh omejitev je določen pomen in učinkovitost. Na primer, zaradi njih, razen če je pod pretvezo prodaje je pogodba o zastavi. Glede na obseg in obseg vključitve v sporazumu, lahko prodaja kmetijskih zemljišč se razveljavi deloma ali v celoti.

Načinov, da sklene prodajne pogodbe

Ob upoštevanju lastništva in ob struktura opredeljuje naslednji postopek za prodajo kmetijskih zemljišč:

1. Pridobitev zasebnih zemljišč za vsestransko nakup in prodaja pravila pod pogojem § 7. poglavja 30 civilnega zakonika, člena 30 in 38 RF Land zakonika, člen 8 zveznega zakona № 101-FZ.
2. Pridobitev Site preko razpisov (ali dražb). Ponavadi se ta postopek izvede ob prenosu zemljišč v javni lasti. Ločeni pravila, ki vzpostavljajo posebno prodajo kmetijskih zemljišč prek dražb, so odsotni, in norme zakona o prometu se nanašajo na standardne določbe člena 38-38.1 TK RF.
3. Stran pridobitev najemnik. S to metodo nakupa je zelo pomembno lastništvo. Če je prodaja predmet posebnega oddelka, transakcija poteka na univerzalnih pravil. Toda nakup najetega zemljišča od države ali regije, kot izhaja iz 4. odstavka 10. člena Zakona o prometu, je mogoče na ugoden način, vendar le, če ni veljavnih predpisov s strani državnih ali občinskih organov, izdanih za zagotavljanje zemljišča v najem.

Načelo pogodbene svobode velja zlasti, in na poti do njegove sklenitve, zaradi česar je mogoče razpolagati zemljišč, ne samo za univerzalnih pravil, temveč prek zasebnih zemljišč dražbe (dražbe). Določbe zakona o prometu ne dovoljuje, obvezuje izpolnjevati obveznosti v organu priglasitve predmeta o nameri za prodajo zemljišča.